Більшість людей купують квартиру один раз і на все життя, припускаючи жити в ній довго і щасливо. Це, безумовно, суттєва трата сімейного бюджету. Тому в такій покупці важливо керуватися не особистими відчуттями, а здоровим глуздом.
Позбутися від так званих "імпульсних покупок" вам допомже спеціально розроблений чек-лист, яким ми хочемо з вами поділитися. Його ключова мета: прибрати емоції-залишити тільки факти. На сьогоднішній день в Інтернеті представлено лише опис юридичної сторони питання. Це, безумовно, важливо, але також хочеться розуміти і наскільки сама квартира підходить майбутньому власнику, який її фізичний стан, наскільки багата інфраструктура району і т.д. Сподіваємось, чек-лист допоможе вам з вибором і дозволить детально вивчити наявні на ринку пропозиції. Рекомендуємо заповнювати чек-лист відразу після перегляду квартири. Для наочності, по кожному пункту можна виставляти бали. Та квартира, яка набере найбільшу кількість балів, і стане вашим фаворитом.
Чек-лист розділений на чотири групи питань:
- про інфраструктуру;
- інформація по дому;
- про квартиру;
- юридичні питання.
В першу чергу, цей чек-лист підготовлений під ринок вторинного житла. Але і тим, хто дивиться «первинку», він теж буде корисним. Користуйтеся. Сподіваємось, інформація буде корисною.
Блок 1. Питання про інфраструктуру (район, оточення будинку)
- Чи далеко будинок розташовується від метро або зупинки громадського транспорту? Для пішохода це дозволить оцінити загальну кількість часу, який займе, наприклад, дорога до роботи.
- Чи достатньо біля будинку паркувальних місць для місцевих жителів? Цей пункт важливий для водіїв. Самостійно прояснити це питання дуже легко — завітайте за адресою будинку у вечері, коли велика частина машиномісць точно буде зайнята.
- Чи є поруч дитячі садки, школи?
- Чи є поруч продуктові магазини тих мереж, які вашій родині найбільше подобаються?
- Який рівень злочинності даного району? (цю інформацію можна заздалегідь знайти в Інтернеті).
- Який рівень екології району?
- Чи є поруч з будинком парки / сквери?
- Які ще потенційні "розваги" є неподалік? Враховуйте все: кафе / ресторани, кінотеатри, торгові центри, фітнес-центри, галереї, музеї, творчі гуртки, спортивні майданчики, тенісні корти і т.д.
- Наскільки близько будинок розташовується до автомобільних доріг? Переконайтеся, що рівень шуму, загазованості і вихлопних газів в даному районі тримається в межах розумного.
- Чи зручний буде цей район для ваших родичів і друзів? Заздалегідь продумайте як і на чому вони зможуть дістатися до вас, якщо ви покличете їх в гості.
Блок 2. Інформація по дому
- Який рік побудови будинку і термін його експлуатації?
- Який тип будинку? Панельний будинок за ціною за кв. м. дешевше, має короткий термін експлуатації і погану звуко і теплоізоляцію. Цегляний будинок обійдеться найдорожче за ціною, але буде мати тривалий термін експлуатації, а також хорошу звуко і теплоізоляцію. Монолітний будинок — середній за ціною за кв.м., має тривалий термін експлуатації, високі показники теплоізоляції і відносну звукоізоляцію.
- Чи є в будинку які-небудь комерційні об'єкти (продуктові чи інші магазини, аптеки, пральні і т. д.)? Як правило, такі комерційні об'єкти розташовуються на перших поверхах і несуть ризик незаконних перепланувань, постійного шуму, навали комах і т. д.
- Хто керуюча компанія по дому?
- Чи потрапляє будинок під програму реновації? (Для жителів Києва)
- В якому році планується капітальний ремонт будинку? Або наскільки давно він був проведений в останній раз?
- Чи є в будинку ліфт? Ліфт один або два? Чи є в будинку вантажопасажирський ліфт? Заодно рекомендуєм уточнити наскільки часто ліфт ламається.
- Оцініть загальний стан під'їзду. Можливо, у ваших майбутніх сусідів по майданчику є звичка захаращувати під'їзд своїми речами? Бачити кожен день на майданчику купу непотрібного мотлоху теж не дуже приємно.
- Чи є в будинку консьєрж? У скільки буде обходитися вартість його послуг?
Блок 3. Питання про квартиру
-
На якому поверсі розташовується квартира? Важливо пам'ятати, що:
- перший поверх може виявитися дуже холодним,
- квартири на других поверхах уподобані так званими «форточниками»,
- у квартири з першого по п'ятий поверхи легко проникають гучні звуки з вулиць (автомобільні сигналізації, розмови перехожих, гуркіт мотоциклів і т. д.),
- стелі квартир на останніх поверхах, якщо над ними немає техповерху, в самі дощові дні можуть «підтікати».
- Кутова чи квартира? Кут внутрішній або зовнішній? У другому випадку квартира може серйозно продуватися. А перший варіант взагалі може виявитися психологічно некомфортним для вас, коли, замість шикарного вигляду з вікна, доведеться щодня задовольнятися голою стіною і сусідськими вікнами.
- Кількість житлових кімнат?
- Кімнати суміжні або ізольовані? Для пари, яка планує дітей, квартира з суміжними кімнатами може виявитися не зручною. Більш практичною буде квартира з ізольованими кімнатами.
- Планування. Тут кожен вибирає те, що йому до душі: хтось комфортно почуває себе в так званих «малосімейках», хтось-обожнює студії, а хтось-вільне планування.
- Загальна площа квартири? І яке співвідношення загальної площі квартири до житлової?
- Чи є в квартирі балкон? Це балкон або лоджія? Засклений чи балкон? Утеплений чи балкон?
- Санвузол загальний чи роздільний?
- Ванна звичайна чи стоїть душова кабіна? Якщо в сім'ї є діти або ви плануєте поповнення в майбутньому, то від варіантів з уже встановленими душовими кабінами, зі зрозумілих причин, варто відразу відмовитися. Але, якщо ви завзятий холостяк або просто живете один, то душова кабіна може виявитися вигідним варіантом. Вона не займає багато місця і дозволяє істотно економити витрати води.
- Чи є в квартирі гардеробна кімната? Цей пункт особливо важливий для жінок. Зручно, коли речі не захаращують простір житлових кімнат, а зберігаються на полицях в гардеробній кімнаті.
- Яка площа кухні? Не забувайте, що кухні в 5-6 кв.м. в так званих «хрущовках» і «брежневках» будуть дуже малі для сім'ї з чотирьох і більше осіб.
- Який вид з вікна квартири відкривається? Набагато приємніше кожен день бачити, наприклад, дерева або паркову зону, а не котлован або пустир.
- Вікна виходять на сонячну сторону чи ні?
- Яка висота стель?
- Чи здавалася раніше квартира в оренду? Як правило, це видно відразу, так як зазвичай орендарі дуже погано поводяться з житлом.
- Чи проводились перепланування квартири? Чи узаконена вона? Багато, до речі, не заморочуються з узаконенням перепланування. Тому уважно вивчайте план квартири перед покупкою. Зміни попереднім господарем не повинні зачіпати несучі стіни або включати в себе перенесення сантехніки, інакше узаконити її в подальшому буде проблематично.
- Що залишається в квартирі після виїзду продавця? Не забувайте уточнювати що залишається в квартирі, щоб розуміти її реальну вартість.
- Хто найближчі сусіди? Рекомендуємо познайомитися з ними до покупки, якщо є така можливість. Краще заздалегідь упевнитися, що серед сусідів по майданчику відсутні маргінали, алкоголіки і т. д.
-
Який загальний стан квартири? І в яку суму обійдеться ремонт для приведення житла до комфортного стану?
Це останній і дуже важливий параметр в даному блоці. Пояснюємо чому.
В середньому всі квартири діляться на 4 категорії:
- «Все під знесення» - коли ви точно знаєте, що відразу після покупки переїхати в квартиру не вийде, так як вона вимагає серйозного ремонту.
- «Бабусин варіант» - Найбільш вигідний варіант. Квартири такого типу відносно чистенькі і, в цілому, придатні для житла. У них є що переробляти, але цей ремонт не є критичним. Все робиться поступово, без істотного відриву від роботи і сімейних обов'язків.
- «Нормальна» - теж непоганий варіант, який практично не вимагає ремонту. У квартирі все вже зроблено добре, хоча і не «шикарно». Якщо в квартирі такого типу вам комфортно-купуйте її не замислюючись.
- «Дуже шикарно» - відмінний варіант, коли весь ремонт в квартирі попередніми господарями робився з використанням якісних, дорогих матеріалів.
Рекомендуємо гарненько придивитися до всіх представлених категорій. Постарайтеся заздалегідь визначити яка з них підходить саме вам.
Блок 4. Юридичні питання
-
Хто є власником / власниками квартири? Це індивідуальна власність, спільна власність без визначення часток або, навпаки, часткова?
Якщо серед власників є неповнолітні діти, то в угоді вам не обійтися без письмового дозволу органів опіки і нотаріуса. Все це несе додаткові витрати. Тому вам з продавцем потрібно заздалегідь домовитися хто і яку частину цих витрат бере на себе.
Угода купівлі-продажу квартири, що знаходиться в частковій власності, також потребує завірення у нотаріуса.
Якщо власником квартири є літня людина, рекомендуємо попросити його до укладення угоди підготувати довідки НД (з наркологічного диспансеру) і ПНД (з психоневрологічного диспансеру) до укладення угоди. Не варто укладати угоди купівлі-продажу з самотніми хворими людьми, алкоголіками, наркоманами і будь-якими іншими підозрілими особистостями. Якщо ж такої угоди не уникнути, то, по-перше, перед підписанням договору купівлі-продажу вимагайте надати довідки НД і ПНД. По-друге, скористайтеся послугами нотаріуса, який виступить офіційним свідком моменту укладення угоди і, в подальшому, зможе підтвердити, що продавець на її момент діяв усвідомлено і з доброї волі. По-третє, прямо на угоду викликайте лікаря-психіатра, який перед підписанням договору проведе психіатричний огляд другої сторони.
-
Як довго квартира знаходиться у власності продавця? Довше трьох років?
Чим більше цей термін, тим менший ризик можливого оскарження прав від попередніх власників, спадкоємців, третіх осіб і т.п. на нашу користь в цьому випадку буде грати термін позовної давності в розмірі трьох років.
-
Яким чином (на якій підставі) квартира була отримана у власність продавцем?
З усіх можливих варіантів найбільше повинні насторожити наступні (так як саме ці варіанти несуть найбільші ризики і вимагають обов'язкової додаткової перевірки):
- Приватизація за договором передачі житла у власність. Якщо зіткнетеся з приватизованою квартирою, то обов'язково перевірте чи правильно була проведена приватизація. А саме: чи всі, хто був прописаний в квартирі до 1991 року, брали участь в її приватизації. Інакше той, чиї права колись були порушені, може подати позов до суду про визнання договору приватизації частково недійсним і зажадає виділити йому частку у вже проданій вам квартирі. Погодьтеся, ситуація досить неприємна?
-
Права спадкування. Тут варто відокремлювати спадкування за законом і за заповітом.
У першому випадку, придбати квартиру буде та ще морока. Перед покупкою такого житла потрібно заздалегідь переконатися, що всі спадкоємці брали участь в розділі майна. Якщо хтось із спадкоємців свого часу не дізнався про смерть родича і тому не зміг взяти участь в розділі майна (наприклад, цей родич жив в іншій країні), то він в будь-який час зможе оскаржити ваш договір купівлі-продажу. І з'явитися такий "ненавмисний спадкоємець" може в будь-який момент.
Купівля квартири, успадкованої за заповітом для покупця, на перший погляд, здається найменш ризиковою справою, але і заповіт може бути оскаржено. По-перше, не згадані в заповіті спадкоємці можуть заявити, що спадкодавець в момент складання заповіту був не в собі (в стані алкогольного або наркотичного сп'яніння, під впливом сильних психотропних препаратів або ліків і т. д.) або був схильний до впливу третіх осіб. По-друге, існує категорія осіб, яким, відповідно до закону, належить частка майна незалежно від розпоряджень покійного. це:
- офіційний чоловік / дружина, якщо квартира була придбана ними в шлюбі,
- діти не досягли 18-ти років,
- непрацездатні родичі (інваліди, пенсіонери), які перебували на забезпеченні покійного не менше року до його смерті,
- інші особи, які перебували на утриманні покійного.
- За договором дарування. Дарування квартири дуже часто використовується в шахрайських схемах. Тому купувати такі квартири найстрашніше, особливо якщо з моменту дарування не пройшло і трьох років. Однак якщо така квартира дуже сильно вам сподобалася, то для початку спробуйте розібратися хто і кому її подарував і за яких обставин. Нормально якщо квартира була передарена родичу і перейшла, наприклад, від батька до сина. Але і дарчу в цьому випадку можуть оскаржити. Будьте пильні!
-
Одружений чи Продавець або чи був одружений? Чи згоден чоловік / дружина на продаж квартири? Чи готовий чоловік / дружина підписати згоду на продаж квартири?
Якщо квартира, що продається була купувалася в шлюбі, то згода чоловіка/дружини обов'язкова, тому що розділ спільного майна подружжя може бути проведений навіть після розірвання шлюбу на вимогу будь-якої зі сторін. І буде дуже неприємно, якщо куплена вами квартира виявиться «каменем спотикання».
-
Хто прописаний в квартирі? Скільки людей? Чи є тимчасово прописані?
Акцентуємо увагу на тимчасово прописаних. Не забувайте попросити продавця виписати і їх теж, так як і в даному випадку можуть спливти неприємні нюанси. Наприклад, якщо в якості тимчасово прописаного виступає неповнолітня дитина, то, чисто юридично, процес його виписки в судовому порядку може сильно затягнутися, так як суд буде зобов'язаний упевнитися, що неповнолітній не виявиться без прописки після зняття його з реєстраційного обліку. А якщо в квартирі не встановлені лічильники, то оплата за комунальні послуги буде розраховуватися за кількістю зареєстрованих в ній осіб, у тому числі тимчасово прописаних.
- Чи є які-небудь інші обмеження / обтяження прав на квартиру? Чи не закладена квартира зараз під кредит? Чи немає судових спорів з приводу прав на неї?
-
Угода пряма або «альтернативна»?
"Альтернативною" називається угода, в якій продавець, одночасно з продажем поточного житла, купує нове. Для покупця альтернативна угода менш вигідна ніж для продавця, але така квартира може коштувати нижче аналогічних пропозицій.
-
Квартира буде продаватися особисто власником або за дорученням?
Угоди за дорученням також дуже полюбилися шахраями. Будьте уважні і обережні. Уточніть у продавця чому угода проводиться за дорученням і чи можливо обійтися без неї. Поцікавтеся на кого оформлена довіреність. Якщо довіреність оформлена не на родича, то це дуже підозріло. Боятися угод за дорученням не слід, але обов'язково перевіряйте хто і кого залучає до продажу і чому продавець не може особисто бути присутнім на угоді.
