Незважаючи на велику кількість будинків і квартир, планувальних рішень, престижності району і вартості житла, всі об'єкти на ринку житлової нерухомості можна розділити на дві категорії: ринок первинного житла, де продається житлоплощу в недавно побудованих будинках, і ринок вторинного житла, де операції проводяться з уже «обжитими» квартирами.
При виборі нового житла даний момент грає важливу роль, так як придбання квартири як на первинному, так і на вторинному ринку має свої плюси і мінуси. І кожен варіант має певні переваги перед іншим.
У цій статті проведено порівняльний аналіз покупки житла на первинному і вторинному ринках. З якими недоліками доведеться зіткнутися покупцям, і які плюси допоможуть переважити чашу терезів на бік тієї чи іншої житлоплощі. При цьому розглянуті тільки об'єктивні фактори, що впливають на вибір клієнтів, не рахуючи індивідуальних переваг покупців, їх смаків і можливостей.
Тож почнемо.
Інженерні комунікації: стан і якість.
Будинки, що належать до первинного ринку, є новими, новозбудованими будівлями.
Відповідно, всі інженерні комунікації в таких будинках проведені нові і працюють справно.
А це і водопровідні та каналізаційні труби, і електропроводка, і опалювальна система, і система вентиляції, і ліфтова система.
До того ж, якщо забудовник відповідально ставиться до своєї діяльності, то ще багато років новим власникам квартир
не доведеться хвилюватися про наявність будь-яких проблем, пов'язаних з інженерною складовою будинку.
А ось при покупці житла на вторинному ринку до питання про стан інженерних комунікацій потрібно поставитися більш серйозно. Тут особливу увагу потрібно приділити віку самої будівлі, його станом і перевірити, чи проводився капремонт будівлі. Справа в тому, що в старих будинках покупців можуть чекати такі «сюрпризи», як проржавілі труби, електропроводка, не розрахована на сучасні навантаження. При цьому, навіть якісний, недавно проведений ремонт в самій квартирі не зможе вас повністю захистити від усіх можливих проблем.
Реалії нашого часу такі, що служби ЖКГ вкрай рідко перевіряють працездатність інженерних систем будівель, і ще рідше вчасно проводять ремонт або заміну застарілих або вийшлих з ладу комунікацій. Наслідком цього є те, що власники квартир у вторинці можуть страждати від таких проблем, як періодичне відключення гарячої або холодної води, погане опалення взимку, скачки напруги або відключення електрики.
Перебої з водопостачанням та опаленням можуть бути пов'язані як зі старими стояками, так і з поганим станом магістральних труб. Як часто ми чуємо в новинах, що прорвало трубу і кілька будинків залишилися без води і тепла. А на вулиці морози.
А збої в електропостачанні відбуваються від того, що електропроводка в старих будинках просто не розрахована на ті навантаження, які видає кожна квартира, буквально набита різними електроприладами. Ось і не витримують старі електропроводи і розподільні вузли.
Стан інфраструктури в районі і біля будинку
Як правило, при покупці квартири на вторинному ринку покупець отримує вже сформовану інфраструктуру, де все зрозуміло і відомо. В'їхавши в будинок, нові мешканці вже щосили можуть користуватися тими послугами, які надають довколишні об'єкти соціальної та торгової інфраструктури.
При покупці ж житла в новобудові клієнт отримує ще необжиту прибудинкову територію, не усталену інфраструктуру, а можливо, і повна її відсутність (особливо при покупці квартири в першій черзі зведення житлового комплексу). Жителям може не вистачати всіх тих дрібниць, що роблять життя більш комфортним і зручним. Сюди можна віднести такі моменти, як заасфальтовані проїзди для машин і тротуарні доріжки, відсутність дитячих ігрових і спортивних майданчиків, місць відпочинку.
З певними труднощами можуть зіткнутися і жителі тих новобудов, які зводяться на деякій відстані від наявних житлових кварталів і існуючої там соціальної та торговельної інфраструктури. В такому випадку людям доведеться витрачати досить багато часу, щоб дістатися до магазину, дитячого садка або школи.
На виправдання новобудов можна сказати, що всі ці труднощі є все ж тимчасовими, і через певний проміжок часу поруч з новим житловим комплексом з'явиться вся необхідна інфраструктура і буде проведено благоустрій території.
Планування квартир
Планування квартир в сучасних будинках і будівлях, побудованих раніше, разюче відрізняються. Так це стає вже зрозуміло за назвою будинку. Сталінки, наприклад, відрізняються високими стелями, просторими кімнатами і хорошою звукоізоляцією, хрущовки будувалися в період, коли всіх намагалися забезпечити окремим житлом. У ті роки питання про зручність квартир не стояло, своє, окреме-і це найголовніше. Тому багато квартир на вторинному ринку мають малу площу, вузькі коридори, невеликі кухні і тісні санвузли.
Забудовники ж сучасних житлових комплексів велику увагу приділяють комфорту майбутніх мешканців, тому планують світлі і просторі кухні, холи, передбачають комори і підсобні приміщення, і навіть додаткові санвузли.
Звичайно, при виборі того чи іншого житла, планування грають не останню роль, але не можна однозначно сказати, що тільки в новобудовах зручні квартири. Багато будинків, побудовані в 1990-х роках, теж мають непогані планувальні рішення. А сталінки і дореволюційні будинки, особливо в центрі міста, і сьогодні користуються підвищеним попитом. Крім того, необхідно враховувати, що багато літніх людей більш комфортно почувають себе саме в компактних приміщеннях.
Можливості перепланувань
Сучасні будинки, побудовані за каркасно-монолітним технологіям, дають більше можливостей для перепланувань, ніж старі панельні або цегляні будинки. Пов'язано це з особливостями самих технологій будівництва. У панельних і цегляних будинках в кожній квартирі є несучі стіни, і видалення такої стіни загрожує самими різними неприємними наслідками аж до просідання або обвалення під'їзду або цілого будинку.
У новобудовах ж, побудованих за найбільш інноваційними методиками будівництва, є мінімум несучих стін. Що дає великий простір для дизайнерів і можливість прибрати будь-яку стіну. До речі, багато забудовників сьогодні пропонують своїм клієнтам квартири вільного планування. Тобто, квартири великого метражу, по суті, являють собою студії, без внутрішніх перегородок. І власники житла мають право самі вирішувати, які і де стіни зводити. Дуже зручно.
Інше питання, що далеко не всім і не завжди цікаве перепланування. Адже можна знайти підходящий варіант в межах наявних стін. І в цьому випадку для багатьох найбільш важливим стане якісна внутрішня обробка квартири, а не кардинальна її перебудова.
Технології будівництва
Житлоплощі на вторинному і первинному ринках кардинально відрізняються один від одного методами, технологіями будівництва, будівельними матеріалами та вимогами до споруджуваних будівель.
Звичайно, і будинки, що будувалися за радянських часів і після нього, не можна назвати поганими, неміцними або недовговічними. Але сучасні технології і матеріали в основній масі своїй володіють великими енергозберігаючими якостями. Тому і новобудови є більш економічними в плані обслуговування і споживання гарячої води для користування та опалення. Те ж саме відноситься і до рівня шумоізоляції.
Багато старих будинки, особливо хрущовки і панельні дев'ятиповерхівки, страждають підвищеною звукопроникністю. Здається, весь під'їзд чує, що внизу грюкнула вхідні двері, запрацював ліфт. А вже що відбувається в квартирі за стінкою, чути прекрасно. Не дарма говорилося, що жителі таких будинків в курсі всіх подій в житті своїх сусідів. Залишає бажати кращого і теплоізоляція в таких будинках. Без додаткового утеплення зовнішніх стін в панельних будинках дуже складно домогтися достатнього рівня комфорту. Часто заміні підлягають інженерні комунікації та вікна.
Ціна квартир
Однією з умов вибору нової житлоплощі є вартість квартири. Це критерій в більшості випадків стає найголовнішим, адже багато хто з нас починають добірку варіантів в залежності від тієї суми грошових коштів, яка є на даний момент, або яку ми можемо дозволити собі. Адже, навіть якщо мова йде про іпотеку, ми розраховуємо, яку максимальну суму виплат зможемо щомісяця вносити.
Ціни на квартири в новобудовах і на вторинному ринку відрізняються, адже на вартість впливають, в тому числі, і всі фактори, описані вище, а також престижність району. До сих пір серед простих обивателів поширена думка, що ціни на квартири на вторинному ринку вище, ніж в новобудовах.
В реальності ж найбільш коректним буде порівняння житла в межах одного класу нерухомості – економ, комфорт, преміум, а також або в одному районі, або в рівноцінних районах міста. Оскільки квартира без обробки, та в новобудові економ-класу за вартістю буде дешевше квартири на вторинному ринку, розташованої в престижному районі з розвиненою інфраструктурою. Але це ж не рівноцінне порівняння. Тим більше, забудовники вважають за краще будувати нерухомість підвищеної комфортності і бізнес-класу, що не може не позначатися на кінцевій ціні житла.
Порівняно недорого квартири можна придбати безпосередньо у забудовника на самому початку будівництва нового будинку (на стадії котловану), або беручи участь в пайовому будівництві (що також є поширеним методом покупки квартири). Якщо ж купувати квартиру в уже повністю побудованому будинку, то рівноцінним за вартістю житлоплощі може бути наступний обмін: продаж квартири у вторинному ринку в престижному районі і покупка житла схожого метражу в новому будинку в новому районі зі слаборозвиненою інфраструктурою або на околиці міста. Тобто поліпшення житлових умов відбувається за рахунок вибору менш престижного району.
Оздоблення квартир і заселення
Головною відмінністю квартир на первинному і вторинному ринках, і одним з найважливіших критеріїв вибору на користь вторинки є можливість негайного заселення в куплену житлоплощу.
Адже в більшості новобудов (за винятком, мабуть, еліт-класу) обов'язково проводиться оздоблювальний ремонт після придбання квартири і отримання ключів від неї.
Хоча, найчастіше і при покупці нерухомості на вторинному ринку нові власники починають з капітального ремонту нового житла. І в цьому плані нові квартири виграють: адже не треба проводити роботи по усуненню старих шпалер, плитки, підлог і заміні інженерних комунікацій.
З іншого боку, в'їжджаючи в своє житло в новобудові, ви повинні бути готові до постійної роботи електроінструменту з усіх боків. До сміття на майданчику, в ліфті і біля під'їзду. І так багато місяців.
Тому, з точки зору комфорту і тиші, перші пару років жити зручніше і приємніше в старому будинку, де всі сусіди вже облаштовані і довгий час вас навряд чи хтось потурбує своїм ремонтом.
Висновок
Отже, провівши порівняльний аналіз, можна прийти до наступних висновків:
По-перше, новобудови мають ряд істотних переваг перед квартирами на вторинному ринку, аналогічним по класу комфортності.
Але за це і платити доведеться більше. Тому покупка житла на первинному ринку доступна тільки тим, хто має достатньо грошей.
По-друге, при розгляді варіантів нерухомості треба розуміти, на які кошти ви це плануєте зробити.
Якщо намічається продаж старої квартири в рахунок покупки нової, то придбання квартири в новобудові можливо лише в тому випадку,
якщо вам є де жити весь той час, поки нова квартира будується і ремонтується.
По-третє, покупка житла на первинному ринку є оптимальним вкладенням коштів, адже вона прослужить ще довгі роки.
До того ж, власник такої квартири на тривалий час застрахований від незапланованих витрат.
А при придбанні квартири у вторинці це звичайна справа: то батареї прорве, то каналізаційна труба вийде з ладу,
або через якийсь час буде потрібно заміни всієї електропроводки в квартирі.
